Adjudicação Compulsória

Quanto tempo demora a adjudicação compulsória extrajudicial?

O prazo médio é de 45 a 120 dias. Mas alguns fatores podem encurtar — ou alongar — esse tempo.

Por Filippe Libardi Neves · OAB/SP 399.324 · Atualizado em abril de 2026

Fachada de um cartório de registro de imóveis

Você comprou um imóvel, pagou tudo, mas a escritura nunca saiu. O vendedor morreu. Ou sumiu. Ou simplesmente se recusa a assinar. A adjudicação compulsória extrajudicial resolve isso. A dúvida mais comum de quem chega ao escritório: quanto tempo vai levar?

Resposta direta: entre 45 e 120 dias, contados a partir do protocolo no cartório de registro de imóveis.

Esse prazo inclui três etapas distintas. A preparação da documentação. A lavratura da ata notarial no tabelionato de notas. E o requerimento de registro junto ao cartório de imóveis.

As três etapas (e o tempo de cada uma)

O caminho passa por dois cartórios diferentes. A ata notarial é feita no Tabelionato de Notas. A notificação e o registro acontecem no Cartório de Registro de Imóveis. Entender quem faz o quê ajuda a ver por que o prazo se distribui assim.

Documentação e ata notarial

OndeTabelionato de Notas

Organiza-se o contrato de compra e venda, os comprovantes de pagamento, as certidões do imóvel e a matrícula atualizada. Com tudo pronto, o advogado lavra a ata notarial.

15–30 dias

Notificação

OndeCartório de Registro de Imóveis

O caso passa para o Registro de Imóveis, que notifica o vendedor (ou seus herdeiros) para se manifestar em 15 dias. Se faleceu, notificam-se os herdeiros. Se não for localizado, publica-se edital.

15 dias

+ edital: algumas semanas a mais

Registro

OndeCartório de Registro de Imóveis

Sem impugnação, o oficial analisa o pedido e efetua o registro na matrícula — o momento em que o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador.

15–30 dias

Tabelionato de Notas Cartório de Registro de Imóveis

Prazo total estimado: 45 a 120 dias

estimativa; varia conforme o caso

Quer saber o prazo real do seu caso?

Me manda uma mensagem com os documentos que você tem. Analiso a situação e dou uma estimativa de prazo antes de fechar qualquer contrato.

Fale comigo no WhatsApp

O que pode atrasar?

Cinco fatores puxam o prazo pra cima.

Documentação incompleta. Se faltar comprovante de pagamento, o contrato original ou certidões, o tabelião vai exigir complementação. Cada ida e volta pode custar de 5 a 15 dias.

Vendedor não localizado. Quando a notificação pessoal falha, parte-se para o edital: ele é publicado duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-X). Na prática, isso costuma somar algumas semanas ao prazo.

Exigências do registrador. Cada cartório interpreta o procedimento com alguma margem. Alguns pedem documentos adicionais que outros dispensam. O advogado que conhece o registrador da região resolve isso mais rápido.

ITBI da transmissão em aberto. O imposto da própria transferência (ITBI) precisa estar recolhido — sem ele, não sai registro. É requisito legal (art. 216-B, §1º, V, da Lei 6.015/73). Já dívidas antigas do imóvel, como IPTU em atraso, não são condição para a adjudicação: a lei dispensa isso expressamente (art. 216-B, §2º). O que trava é o ITBI da transmissão, não o histórico fiscal do imóvel.

Impugnação. Se o vendedor ou herdeiro contestar, depende do que ele alega. Uma impugnação sem fundamento, protelatória ou fora do tema pode ser indeferida pelo próprio cartório, e o procedimento extrajudicial continua (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AB). Já uma impugnação séria, quando acolhida — ou se houver recurso —, tira o caso do cartório e o leva ao judiciário (art. 440-AE). Aí o prazo passa a ser o de um processo: 2 a 5 anos.

Comparativo: extrajudicial vs. judicial

Na via judicial, o prazo é outro universo.

Uma adjudicação compulsória no judiciário leva de 2 a 5 anos. Depende da vara, da comarca, da complexidade. Em São Paulo capital, processos simples levam dois anos. No interior, pode ser mais rápido — mas também pode travar se a vara estiver congestionada.

A via extrajudicial foi criada justamente pra resolver isso. A Lei 14.382/2022 abriu o caminho. Desde então, muitos casos se resolvem em meses, não em anos.

Como acelerar o procedimento

Três coisas fazem diferença real no prazo.

Primeira: documentação completa desde o início. Contrato original (ou cópia autenticada), todos os recibos, matrícula atualizada do imóvel, certidões pessoais. Se algum documento sumiu, resolva antes de protocolar.

Segunda: um advogado que já trabalhe com o cartório da região. Cada registrador tem suas particularidades. Quem conhece o fluxo do cartório evita exigências surpresa.

Terceira: o ITBI da transmissão recolhido. Esse é o tributo exigido para o registro da adjudicação. Dívidas antigas do imóvel, como IPTU em atraso, não são condição legal — não precisam estar quitadas para o procedimento andar.

Perguntas frequentes

A adjudicação compulsória extrajudicial é mais rápida que a judicial?

Muito. Na judicial, o prazo vai de 2 a 5 anos. Na extrajudicial, resolve entre 45 e 120 dias.

Preciso de advogado?

Sim. A lei exige assistência advocatícia em todo o procedimento. O advogado elabora a ata notarial, organiza a documentação e acompanha o requerimento de registro.

O vendedor precisa concordar?

Não. Esse é o ponto. Se o vendedor recebeu o pagamento e se recusa a passar a escritura, a adjudicação compulsória transfere a propriedade mesmo sem a assinatura dele.

E se o vendedor já morreu?

O procedimento segue, mas é preciso comprovar quem são os herdeiros, o óbito e se há ou não inventário aberto — havendo inventário, quem é notificado é o inventariante (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-W). Notificados e sem impugnação, o registro é feito.

Quer saber em quantos dias seu caso resolve?

Me chama no WhatsApp. Analiso seus documentos e dou uma estimativa de prazo antes de você contratar qualquer coisa.

Filippe Libardi Neves · OAB/SP 399.324