Comprei imóvel e o vendedor morreu: como funciona a adjudicação compulsória extrajudicial

Sim, é possível transferir o imóvel pro seu nome mesmo que o vendedor tenha falecido. O caminho é a adjudicação compulsória extrajudicial — um procedimento criado pela Lei 14.382/2022, feito direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem juiz, em 45 a 90 dias. Dá pra resolver inclusive quando os herdeiros do vendedor não cooperam.

Antes de 2022, o único caminho era uma ação judicial que levava de 3 a 7 anos. Hoje, se o contrato estiver quitado e você tiver os documentos, o cartório resolve direto.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento administrativo, feito no Cartório de Registro de Imóveis, que substitui a antiga ação judicial de adjudicação. Ela permite que o comprador de um imóvel obtenha a escritura definitiva sem depender da assinatura do vendedor — quando ele faleceu, sumiu, se recusa a assinar ou a empresa vendedora foi extinta.

A base legal é o art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), incluído pela Lei 14.382/2022. Esse artigo combina com o art. 1.418 do Código Civil, que dá ao promitente comprador o direito de exigir a escritura, e com o art. 1.245 do CC, que estabelece que a propriedade só se transfere pelo registro.

Resumindo: você assinou o contrato, pagou tudo, mas a propriedade ainda não é juridicamente sua. A adjudicação supre a falta de assinatura do vendedor e formaliza a transferência.

Requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial

Pra o cartório aceitar o procedimento, três requisitos precisam estar atendidos:

• check_circle Contrato preliminar do negócio. Promessa de compra e venda, contrato particular, cessão ou permuta. Mesmo contrato de gaveta serve. Não precisa estar registrado na matrícula — a Súmula 239 do STJ dispensa esse registro.
• check_circle Pagamento integral do preço. Recibos, transferências bancárias, Pix, depósitos. Quanto mais comprovantes, melhor. Se faltar comprovante, ata notarial supre com testemunhas e prints.
• check_circle Impossibilidade ou recusa do vendedor. Certidão de óbito, prova de desaparecimento, certidão de extinção da empresa, ou notificação extrajudicial com recusa expressa.

Além desses três, a presença de advogado ou defensor público é obrigatória — é ele quem assina o requerimento e protocola no cartório. Sem advogado, o cartório nem aceita o pedido.

O problema que muita gente enfrenta

Muita gente paga o imóvel certinho, mas deixa pra fazer a escritura depois. O erro mais comum que eu vejo é confiar apenas no contrato de gaveta.

Aí o tempo passa. O vendedor morre e a família dele nem sabe que aquele imóvel já foi vendido. O comprador fica com a posse, mas no cartório o imóvel continua no nome do falecido.

O resultado: você não consegue vender, não consegue financiar, e se precisar fazer um inventário, o imóvel trava tudo.

Como funciona o procedimento, passo a passo

O primeiro passo é lavrar uma ata notarial no Tabelionato de Notas. É um documento em que o tabelião registra oficialmente os fatos e provas do seu caso — o contrato, os comprovantes de pagamento, a certidão de óbito do vendedor.

Com a ata pronta, o advogado protocola o requerimento de adjudicação no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está matriculado. O registrador analisa a documentação e, se estiver tudo certo, notifica os herdeiros do vendedor (pessoalmente ou por edital, se não forem localizados).

Os herdeiros têm 15 dias pra apresentar contestação. Se ninguém contestar — ou se a contestação for descabida — o registrador faz a adjudicação e a matrícula passa pro seu nome. Sem audiência, sem juiz, sem recurso.

Quanto custa e quanto tempo leva

O procedimento completo leva de 45 a 90 dias. Compare com os 3 a 7 anos de uma ação judicial.

Os custos envolvem honorários advocatícios, emolumentos do cartório (ata notarial + registro) e o ITBI — imposto municipal de transmissão, geralmente 2% a 4% do valor venal do imóvel.

O investimento se paga sozinho. Um imóvel de R$ 200.000 irregular vale R$ 130.000 no mercado. Regularizar custa uma fração do que você recupera em valorização.

🧮 Dica: se o caso envolver inventário do vendedor (caminho alternativo abaixo), use a calculadora de inventário extrajudicial pra estimar o impacto do ITCMD e dos emolumentos.

Caminho alternativo: inventário negativo + alvará

Nem todo caso cabe na adjudicação extrajudicial. Quando os herdeiros do vendedor já abriram inventário judicial, ou quando há cooperação familiar, existe um caminho alternativo que muitas vezes é mais rápido: pedir ao juízo do inventário a expedição de alvará judicial autorizando o inventariante a outorgar a escritura.

Funciona quando:

• arrow_forward O contrato foi celebrado em vida e o pagamento foi quitado antes do falecimento
• arrow_forward Os herdeiros aceitam que o imóvel saia do espólio (porque já não pertencia ao falecido)
• arrow_forward Há inventário em andamento ou interesse de abrir um pra essa finalidade

Em alguns estados (RJ, por exemplo), dá pra pular o juiz e fazer pelo Tabelionato uma escritura de nomeação de inventariante com poderes pra outorgar a venda — caminho ainda mais rápido. A escolha entre adjudicação compulsória ou inventário com alvará depende de quem são os herdeiros, do estágio do inventário e de quão dispostos eles estão a cooperar.

Na triagem inicial eu identifico qual caminho é o melhor pro seu caso e já oriento o passo a passo completo.

E se o meu caso for diferente?

A adjudicação compulsória funciona quando existe contrato e pagamento quitado. Se a sua situação é outra, existem caminhos alternativos:

• arrow_forward Não tem contrato, só a posse há anos? Veja como funciona a usucapião extrajudicial.
• arrow_forward Alguém faleceu e o imóvel precisa de inventário? Leia sobre inventário extrajudicial no cartório.
• arrow_forward Tem escritura mas a construção não está averbada? Saiba como averbar sem pagar INSS indevido.

Cada caso tem nuance própria — vendedor falecido sem inventário aberto, herdeiros desconhecidos, contrato sem registro, pagamento parcial. Atendo adjudicação compulsória extrajudicial em todo o Brasil de forma 100% remota. Conheça o serviço completo de adjudicação compulsória extrajudicial.