O roteiro é sempre parecido. Comprou o terreno, o apartamento ou a casa. Pagou à vista ou parcelado direto com o vendedor. Assinou um contrato particular. Apertou a mão. Recebeu as chaves.
Só faltava a escritura. "Depois a gente resolve", disse o vendedor.
Passaram-se meses. Anos. O vendedor mudou de telefone. Mudou de cidade. Ou simplesmente parou de atender. Às vezes morreu. Às vezes está vivo, mas se recusa a ir ao cartório porque agora quer mais dinheiro, ou porque brigou com você, ou porque simplesmente não quer.
Você ficou com o imóvel e sem a documentação.
O problema de depender do vendedor
No Brasil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato de compra e venda — mesmo com firma reconhecida — prova que houve negócio, mas não muda o dono do imóvel na matrícula.
Enquanto a matrícula estiver no nome do vendedor, pelo art. 1.245 do Código Civil, formalmente o imóvel ainda pertence a ele. Isso significa que o vendedor precisa comparecer ao cartório de notas para assinar a escritura pública de compra e venda.
E quando o vendedor não está disponível, a situação parecia não ter solução — a não ser um processo judicial longo e caro.
A solução que existe desde 2022
A Lei 14.382/2022 mudou o jogo. Criou a adjudicação compulsória extrajudicial — um procedimento que permite transferir o imóvel direto no cartório, sem depender da boa vontade do vendedor e sem precisar de juiz.
O Provimento CNJ 150/2023 regulamentou os detalhes. Definiu como o cartório deve conduzir o pedido, como o vendedor é notificado, o que acontece quando ele não é encontrado, e quais documentos o comprador precisa apresentar.
Na prática, funciona assim: você apresenta ao Cartório de Registro de Imóveis o contrato de compra e venda, os comprovantes de pagamento e uma ata notarial. O cartório notifica o vendedor. Se ele não impugnar em 15 dias, o registro é feito no seu nome.
E se o vendedor não for encontrado?
Se o cartório não conseguir localizar o vendedor pessoalmente, a notificação é feita por edital — publicação em jornal de grande circulação e no Diário Oficial. O prazo de impugnação continua sendo 15 dias após a publicação.
Ou seja: o vendedor ter sumido não impede o procedimento. Na verdade, é exatamente para esses casos que ele foi criado.
E se o vendedor morreu?
Funciona da mesma forma. Você apresenta a certidão de óbito junto com os documentos da compra. A notificação é direcionada aos herdeiros conhecidos. Se não houver herdeiros identificados ou localizáveis, segue por edital.
Não é preciso esperar o inventário do vendedor. O procedimento é independente.