Imóvel quitado no nome do falecido: como transferir

A situação é mais comum do que parece. O pai morre, a mãe morre, e o imóvel fica no nome de quem faleceu. Às vezes por anos. Às vezes por décadas. A família continua morando, pagando IPTU, fazendo manutenção — mas nunca fez o inventário.

Enquanto o imóvel estiver registrado no nome do falecido, ninguém pode vender, financiar, dar em garantia ou transferir. Ele está juridicamente travado.

Por que o imóvel trava

No Brasil, pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária só se transfere por registro em cartório. O falecimento abre a sucessão (princípio da saisina, art. 1.784 do CC) — os herdeiros passam imediatamente a ter direito sobre os bens — mas a propriedade não muda de nome no registro automaticamente.

Pra que o imóvel saia do nome do falecido e vá pro nome dos herdeiros, é obrigatório fazer o inventário. Sem inventário, sem transferência. Sem transferência, o imóvel fica num limbo registral.

Inventário extrajudicial: o caminho rápido

Se todos os herdeiros são maiores de idade, estão de acordo com a partilha e não há testamento (ou se o testamento já foi registrado), o inventário pode ser feito diretamente no cartório de notas. Sem juiz, sem processo, sem fila.

O procedimento segue três passos.

Passo 1 — Reunir documentação. Certidão de óbito, certidões de nascimento ou casamento dos herdeiros, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas fiscais do falecido e dos herdeiros. O advogado organiza tudo.

Passo 2 — Calcular e pagar o ITCMD. O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis) incide sobre o valor dos bens transmitidos. Em São Paulo, a alíquota é de 4%. O pagamento precisa ser feito antes da lavratura da escritura de inventário.

Passo 3 — Lavrar a escritura e registrar. O tabelião lavra a escritura de inventário e partilha. Depois, os herdeiros levam essa escritura ao cartório de registro de imóveis pra averbar a transferência na matrícula.

Prazo total: 30 a 90 dias.

💡 Sobre o advogado: a presença do advogado é obrigatória em toda escritura de inventário extrajudicial, mesmo quando todos os herdeiros estão de acordo. A boa notícia é que toda a família pode ser representada por um único profissional, o que reduz bastante o custo. Veja os detalhes da exigência legal e como funciona na prática.

O procedimento completo pode ser resolvido nos cartórios locais sem necessidade de cliente se deslocar — toda a parte de coordenação com Tabelionato, Registro de Imóveis e Sefaz é feita pelo advogado. Veja o atendimento de inventário extrajudicial.

O custo de esperar

A cada dia que passa sem inventário, o custo sobe.

Multa sobre o ITCMD. O prazo legal pra abrir inventário é de 60 dias após o falecimento. Passado esse prazo, incide multa. Em São Paulo: 10% do ITCMD até 180 dias de atraso. 20% após 180 dias.

Na prática, se o imóvel vale R$ 500.000, o ITCMD é de R$ 20.000. A multa de 20% adiciona R$ 4.000 ao custo. Dinheiro que poderia ter sido evitado.

Risco de complicação. Enquanto o inventário não é feito, a situação pode se complicar. Se um dos herdeiros morrer antes do inventário, agora são dois inventários. Se um herdeiro se divorciar, o cônjuge pode reivindicar parte da herança. Se um herdeiro contrair dívidas, credores podem penhorar os direitos hereditários dele.

Cada ano que passa sem resolver é um ano de risco acumulado.

E se não há consenso entre os herdeiros?

Se algum herdeiro não concorda com a partilha, o inventário extrajudicial não é possível. O caminho é o inventário judicial — mais lento, mais caro e dependente do ritmo da vara.

Uma alternativa que funciona em alguns casos: negociar a cessão de direitos hereditários. O herdeiro que não quer o imóvel pode ceder sua parte pros demais, por escritura pública. Isso viabiliza o inventário extrajudicial.

Quanto custa o inventário extrajudicial

Os custos se dividem em três partes: honorários advocatícios (a partir de R$ 5.000, negociáveis), ITCMD (4% do valor dos bens em SP), e emolumentos do cartório (variam conforme o valor do patrimônio — entre R$ 2.000 e R$ 6.000).

Pra um patrimônio de R$ 400.000, o custo total fica entre R$ 25.000 e R$ 30.000. Parece alto, mas a alternativa é pior: inventário judicial custa mais, leva mais tempo e trava tudo por anos.

Perguntas frequentes

Posso vender o imóvel antes de fazer o inventário?

Não diretamente. Mas é possível fazer uma cessão de direitos hereditários ao comprador, que depois conclui o inventário. O processo exige cuidado jurídico pra proteger ambas as partes.

Se o falecimento foi há 20 anos, ainda dá pra fazer inventário?

Dá. Não há prazo de prescrição pro inventário. O que prescreve é a cobrança do ITCMD em alguns estados — mas em São Paulo, a Fazenda costuma cobrar independente do tempo.

Preciso de todos os herdeiros pro inventário extrajudicial?

Sim. Todos os herdeiros devem estar de acordo e presentes (pessoalmente ou por procuração). Se faltar um, o extrajudicial não é possível.

E se o falecido tinha dívidas?

As dívidas do falecido são pagas com o patrimônio dele, até o limite da herança. Os herdeiros não respondem com bens próprios. Se as dívidas superam o patrimônio, os herdeiros podem renunciar à herança.