Como transferir imóvel de pai falecido para filho: passo a passo

Para transferir um imóvel de pai falecido para o filho é preciso fazer inventário e partilha. Se todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo com a divisão, o inventário extrajudicial resolve direto no cartório em 30 a 60 dias — sem juiz, sem processo judicial. O imóvel sai do nome do falecido e entra no nome de quem ficou com ele na partilha.

Se um único herdeiro discordar, ou se houver herdeiro menor sem representante legal autorizado, o caminho vira inventário judicial — que demora de 1 a 5 anos. Por isso, resolver qualquer impasse entre os herdeiros antes de ir ao cartório é a melhor estratégia.

Como funciona o inventário no cartório

O inventário extrajudicial é feito no Tabelionato de Notas. Não no fórum, não no juiz. Você e os outros herdeiros vão ao cartório com um advogado, assinam a escritura pública de inventário e partilha, e pronto. A escritura tem a mesma força jurídica de uma decisão do juiz.

💡 Por que advogado é obrigatório: a presença do advogado no inventário extrajudicial é exigida por lei, mesmo quando todos os herdeiros estão de acordo. Saiba o que diz a lei sobre advogado no inventário extrajudicial e como funciona a regra do advogado comum entre os herdeiros.

Depois da escritura lavrada, você leva o documento ao Cartório de Registro de Imóveis, ao DETRAN (se houver veículos), aos bancos (para liberar contas) e à Receita Federal (declaração final de espólio). Em cada lugar, a transferência é formalizada.

O imóvel sai do nome do falecido e entra no nome de quem ficou com ele na partilha.

Documentos para transferir o imóvel

• check_circle Certidão de óbito. Original ou em inteiro teor.
• check_circle Documentos de todos os herdeiros. RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento atualizada (menos de 90 dias).
• check_circle Matrícula atualizada do imóvel. Pede no cartório de Registro de Imóveis onde o bem está registrado.
• check_circle Certidões negativas do falecido. Receita Federal, tributos municipais e estaduais, Justiça do Trabalho.
• check_circle ITCMD pago. O imposto estadual sobre herança. A alíquota varia de 2% a 8% dependendo do estado. Em São Paulo, é 4% sobre o valor venal.

Quanto custa e quanto tempo demora

O inventário extrajudicial leva de 30 a 60 dias. No judicial, são 1 a 5 anos. A diferença é brutal.

Os custos se dividem em três blocos: honorários do advogado (a partir de R$ 5.000, dependendo do patrimônio), emolumentos do cartório (variam por estado e valor dos bens) e o ITCMD (imposto estadual sobre herança).

Num imóvel de R$ 400.000 em São Paulo, o ITCMD sai em torno de R$ 16.000 (4%). Os emolumentos do cartório ficam na faixa de R$ 3.000 a R$ 5.000. Com os honorários, o custo total gira entre R$ 25.000 e R$ 30.000.

🧮 Quer o valor do seu caso? Use a calculadora de inventário extrajudicial — em 2 minutos ela devolve estimativa de ITCMD, emolumentos e honorários com base no seu estado e no valor do espólio.

Parece muito? Compare com o custo de deixar o imóvel travado. Sem inventário, ninguém vende, ninguém financia, ninguém usa como garantia. E ainda tem a multa.

Prazo de 60 dias: o que acontece se atrasar

A lei dá 60 dias a partir do falecimento para abrir o inventário (art. 611 do CPC). O prazo vale tanto para inventário judicial quanto para extrajudicial. Passou disso? A maioria dos estados cobra multa sobre o ITCMD.

Em São Paulo, a multa é de 10% do imposto até 180 dias de atraso. Depois de 180 dias, sobe pra 20%. Num ITCMD de R$ 16.000, a multa pode chegar a R$ 3.200. Dinheiro jogado fora por pura demora.

Pra conferir o impacto exato no seu caso (valor da multa atual + ITCMD), a calculadora de inventário já considera a data do óbito no cálculo.

Eu sei que ninguém quer pensar em burocracia num momento de luto. Mas quanto mais tempo passa, mais caro fica e mais complicado pode ficar — herdeiros mudam de ideia, casam, separam, assumem dívidas. Resolver rápido protege todo mundo.

E se o imóvel nem estiver no nome do falecido?

Acontece mais do que você imagina. O pai comprou o terreno por contrato de gaveta, nunca transferiu a escritura, e morreu. O imóvel consta na matrícula no nome do vendedor original — não no nome do falecido.

Nesse caso, o inventário sozinho não resolve. Antes, precisa regularizar a propriedade. O caminho pode ser uma adjudicação compulsória extrajudicial ou uma usucapião, dependendo da documentação disponível.

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Na triagem eu identifico qual procedimento se aplica ao seu caso e já oriento o caminho completo.

Cada caso tem nuance própria — imóvel em nome de avô que nunca abriu inventário, partilha com herdeiro fora do estado, dívida pendente. Atendo inventário extrajudicial em todo o Brasil de forma 100% remota. Conheça o serviço completo de inventário extrajudicial ou, se você está na região, o atendimento focado em Piracicaba.