Compensa averbar a construção antes de vender o imóvel?

Você construiu ou reformou o imóvel, mora nele há anos, e agora quer vender. Só que a construção não consta na matrícula. Na matrícula, o que aparece é só o terreno — como se a casa não existisse.

A pergunta que todo mundo faz: vale o custo de averbar antes de vender?

Na maioria dos casos, a resposta é sim. E a conta é simples.

O que acontece quando você vende sem averbação

Três problemas surgem ao mesmo tempo.

O comprador não consegue financiar. Nenhum banco libera crédito imobiliário pra um imóvel cuja construção não consta no registro. A Caixa, o Bradesco, o Itaú — nenhum. O comprador que precisa de financiamento simplesmente desiste.

Isso elimina a maioria do mercado. Cerca de 70% das compras de imóveis residenciais no Brasil envolvem financiamento bancário.

O valor de mercado cai. Quem paga à vista sabe que está assumindo um passivo documental. Usa isso como argumento pra negociar o preço pra baixo. A depreciação varia, mas fica entre 15% e 30% do valor de mercado.

A escritura sai pelo terreno. Pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73, art. 167, II, 4), construções precisam ser averbadas na matrícula pra existirem juridicamente. Sem averbação, o tabelião só pode lavrar a escritura com base no que consta na matrícula. Se a matrícula registra um terreno de 300m², a escritura vai mencionar apenas o terreno.

A conta que poucos fazem

Imagine um imóvel que vale R$ 400.000 no mercado, com a construção averbada. Sem averbação, o comprador oferece R$ 300.000 — um desconto de R$ 100.000.

O custo da averbação? Fica entre R$ 5.000 e R$ 12.000 na maioria dos casos. Isso inclui o laudo do engenheiro, o habite-se, a CND do INSS e os emolumentos do cartório.

Investir R$ 10.000 pra recuperar R$ 100.000 no preço de venda. Difícil encontrar uma conta com retorno melhor.

Quanto custa averbar (valores reais)

Os custos se dividem em quatro partes.

Laudo do engenheiro + ART. O engenheiro mede a construção, elabora a planta e emite a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Custa entre R$ 1.500 e R$ 4.000, dependendo da metragem e complexidade.

Habite-se na prefeitura. Algumas prefeituras cobram taxa, outras não. Em Piracicaba, por exemplo, há taxas de análise e vistoria. O prazo varia de 15 a 45 dias.

CND do INSS (CEI/CNO). A Receita Federal exige o recolhimento do INSS sobre a mão de obra da construção. Se a obra é antiga — mais de 5 anos — pode haver decadência da cobrança. Nesses casos, a CND sai negativa sem pagamento. Pra obras recentes, o custo depende da metragem.

Cartório de registro. Os emolumentos do cartório variam conforme o estado e o valor do imóvel. Em São Paulo, ficam entre R$ 800 e R$ 2.000 para a averbação.

Quando não compensa averbar

Existem exceções.

Se o comprador já sabe da situação, aceita pagar à vista e não se importa com o desconto, averbar antes da venda pode ser um custo desnecessário. O comprador assume a regularização depois.

Outro caso: se a construção tem irregularidades graves que impedem o habite-se — como avanço sobre recuo obrigatório ou área construída acima do permitido pelo zoneamento. Nesses cenários, regularizar antes de vender pode exigir reforma ou demolição parcial, e o custo-benefício muda.

Mas essas exceções são minoria. Na grande maioria das vendas residenciais, averbar antes compensa.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva pra averbar?

Entre 30 e 90 dias, somando habite-se, CND e registro no cartório.

Se a obra é antiga, ainda preciso pagar INSS?

Nem sempre. A contribuição previdenciária sobre a mão de obra prescreve em 5 anos. Se a construção foi concluída há mais de 5 anos, a CND do INSS sai negativa sem pagamento.

O comprador pode averbar depois da compra?

Pode, mas o custo e a burocracia passam a ser dele. Por isso muitos compradores descontam o valor da averbação no preço — e com margem de segurança generosa.

Preciso de advogado pra averbar?

Não é obrigatório por lei, mas a presença do advogado agiliza. Ele acompanha o processo junto à prefeitura, à Receita e ao cartório, resolvendo exigências antes que virem entraves.