Imóvel sem escritura pode ser vendido?
Pode. Mas vale até 35% menos. Veja quando compensa regularizar antes da venda.
Filippe Libardi Neves
OAB/SP 399.324 · Advogado Imobiliário
Pode vender, sim. Mas o que você vende é a posse, não a propriedade. O comprador assume o risco da irregularidade — e por isso paga menos. Muito menos. Imóvel sem escritura desvaloriza de 20% a 35%. Num imóvel de R$ 300.000, são R$ 60.000 a R$ 100.000 que você perde.
A pergunta certa não é "posso vender?" — é "compensa vender assim ou regularizo antes?"
Por que o preço cai tanto
Três motivos concretos.
Primeiro: o comprador não consegue financiamento. Nenhum banco aceita imóvel sem matrícula atualizada como garantia. Isso elimina uns 70% dos compradores do mercado. Quem sobra são compradores à vista — que naturalmente negociam mais agressivamente.
Segundo: risco jurídico. O comprador sabe que está comprando um problema. Se o vendedor original (que consta na matrícula) tiver dívidas, aquele imóvel pode ser penhorado. O comprador herda o risco.
Terceiro: revenda futura. O comprador pensa: "se eu quiser vender daqui a 5 anos, vou ter o mesmo problema." Isso deprime o preço ainda mais.
Um imóvel regularizado de R$ 300.000 vira um imóvel de R$ 195.000 a R$ 240.000 quando está irregular. A diferença paga a regularização umas 10 vezes.
Dados: ANOREG-SP / Secovi Rio / Cori-MG
Quando compensa regularizar antes de vender
Quase sempre. A conta é simples.
A regularização por adjudicação compulsória extrajudicial custa entre R$ 5.000 e R$ 15.000 (honorários + cartório + ITBI) e leva 45 a 90 dias. A valorização imediata do imóvel é de 20% a 35%.
Ou seja: você gasta R$ 10.000 pra recuperar R$ 60.000 a R$ 100.000 de valor. É o investimento com melhor retorno que existe no mercado imobiliário.
A única situação em que talvez não compense é quando você precisa do dinheiro pra ontem e não pode esperar 60 dias. Mas mesmo assim, vale negociar com o comprador: "eu regularizo, a gente fecha o contrato agora, e a escritura sai em 60 dias."
Caso real
Marcos queria vender uma casa em bairro residencial. Valor de mercado regularizado: R$ 280.000. O corretor avisou: sem escritura, o máximo que conseguiria seria R$ 190.000. Marcos me procurou, fizemos a adjudicação compulsória em 58 dias. Custo total da regularização: R$ 11.000. Ele vendeu por R$ 270.000. Lucro líquido da decisão de regularizar: R$ 69.000.
Como regularizar pra vender
Depende da sua situação:
- arrow_forward Tem contrato de compra e venda e pagou tudo? O caminho é a adjudicação compulsória extrajudicial. Prazo: 45-90 dias.
- arrow_forward Tem só contrato de gaveta informal? Também funciona. Veja como transformar contrato de gaveta em escritura.
- arrow_forward Não tem contrato nenhum, só a posse há anos? O caminho é a usucapião extrajudicial. Prazo: 90-210 dias.
- arrow_forward Imóvel de pessoa falecida sem inventário? Precisa do inventário extrajudicial primeiro. Prazo: 30-60 dias.
Na triagem eu identifico qual procedimento se aplica. Me manda os dados do imóvel que eu digo o caminho e o prazo.
Quer vender mas o imóvel está irregular?
Regularizo em 45 a 90 dias. Você vende pelo valor cheio.
chatChamar no WhatsAppPerguntas frequentes
Posso vender imóvel que só tem contrato de gaveta?expand_more
Pode, mas estará vendendo apenas a posse, não a propriedade — pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro da escritura no cartório. O comprador assume o risco. O preço cai entre 20% e 35%.
Quanto um imóvel sem escritura desvaloriza?expand_more
De 20% a 50%, conforme a gravidade da irregularidade. A média fica entre 30% e 35% segundo dados da ANOREG-SP e Secovi Rio.
Compensa regularizar antes de vender?expand_more
Quase sempre. O custo de regularização (R$ 5.000 a R$ 15.000) é muito menor que a desvalorização evitada (R$ 40.000 a R$ 100.000 num imóvel de R$ 300.000).
Banco financia imóvel sem escritura?expand_more
Não. Nenhum banco aceita imóvel irregular como garantia de financiamento. Isso elimina a maioria dos compradores e reduz ainda mais o preço.
Quer vender seu imóvel pelo valor cheio? Me chama.
Filippe Libardi Neves · OAB/SP 399.324