Imóvel sem escritura: quanto desvaloriza?

Entre 30% e 40%. Um imóvel que vale R$ 400 mil com documentação limpa pode ser negociado por R$ 240 mil a R$ 280 mil quando está irregular. E esse desconto não é capricho — é o preço do risco.

Quem compra imóvel sem escritura sabe que está comprando problema. O comprador não consegue financiar, não tem como dar em garantia, e carrega o risco de perder o bem se o titular na matrícula tiver dívida. Todo esse risco vira desconto no preço.

De onde vem essa conta

A estimativa de 30% a 40% aparece com frequência em avaliações imobiliárias e laudos periciais. Não existe uma tabela fixa — o desconto varia conforme a região, o tipo de irregularidade e a liquidez do mercado local.

Três fatores pesam nessa conta:

Impossibilidade de financiamento. Bancos não financiam imóvel sem matrícula atualizada no nome do vendedor. Isso elimina cerca de 70% dos compradores potenciais — que são os que dependem de crédito. Menos compradores, menos demanda, menor preço.

Risco jurídico. O imóvel continua no nome de quem aparece na matrícula — pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com registro. Se essa pessoa tiver dívida trabalhista, fiscal ou de pensão, o imóvel pode ser penhorado, e a impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/90) protege o dono registrado, não o comprador.

Custo de regularização. O comprador que aceita comprar irregular já embutiu no desconto o custo que vai ter pra regularizar depois. Advogado, cartório, tributos — tudo entra na conta.

Quando a desvalorização é maior

Loteamentos irregulares sem matrícula individualizada são os piores casos. Ali a desvalorização pode passar de 50%, porque além da falta de escritura o lote sequer existe formalmente no registro de imóveis.

Imóveis com construção não averbada também sofrem. A casa existe fisicamente, mas no papel o terreno está vazio. O comprador paga pelo terreno e ignora a construção — ou paga muito pouco por ela.

Inventários não feitos agravam tudo. Se o proprietário morreu há anos e ninguém abriu inventário, o imóvel fica num limbo que afasta qualquer comprador minimamente informado.

A conta que ninguém faz

Regularizar um imóvel custa, em média, entre R$ 5.000 e R$ 25.000. Parece caro até você comparar com o que está perdendo.

Um imóvel de R$ 400 mil vendido por R$ 260 mil por falta de escritura representa uma perda de R$ 140 mil. Gastar R$ 15 mil pra regularizar e vender pelo preço cheio é um retorno de quase 10 vezes o investimento.

Mesmo que você não vá vender agora, o imóvel regularizado funciona como patrimônio real. Pode ser dado em garantia pra empréstimo, pode ser financiado por um comprador futuro, pode ser inventariado sem complicação.

Como regularizar

Depende da situação. Se você comprou e não tem escritura, o caminho é a adjudicação compulsória extrajudicial. Se mora há anos sem documento, pode ser usucapião. Se veio de herança, precisa de inventário. Se a casa não está averbada, precisa de averbação de construção.

Cada um desses procedimentos tem custo, prazo e requisitos próprios. O primeiro passo é identificar qual se encaixa no seu caso.

Perguntas frequentes