Quanto custa regularizar imóvel sem escritura em 2026
Custa de R$ 5.000 a R$ 15.000 dependendo do tipo de irregularidade. Veja os valores detalhados.
Filippe Libardi Neves
OAB/SP 399.324 · Advogado Imobiliário
Depende de qual é o problema. Existem quatro procedimentos diferentes pra regularizar imóvel sem escritura, cada um com custos distintos. Todos extrajudiciais — fortalecidos pela Lei 14.382/22, que modernizou o sistema de registros públicos e ampliou caminhos pra resolver irregularidade no cartório. O mais barato sai por R$ 5.000. O mais caro pode passar de R$ 30.000 — mas mesmo o mais caro é mais barato do que deixar o imóvel irregular.
Custo por tipo de procedimento
Adjudicação compulsória extrajudicial
Quando: tem contrato e pagou tudo, mas a escritura nunca saiu
Honorários: R$ 3.000 a R$ 8.000
Cartório (ata notarial + registro): R$ 1.500 a R$ 5.000
ITBI: 2% a 4% do valor venal
Prazo: 45-90 dias
Total estimado: R$ 5.000 a R$ 15.000 + ITBI
Usucapião extrajudicial
Quando: não tem contrato, só a posse há anos
Honorários: R$ 3.000 a R$ 8.000
Cartório + engenheiro: R$ 2.000 a R$ 5.000
ITBI: não paga (aquisição originária)
Prazo: 90-210 dias
Total estimado: R$ 5.000 a R$ 13.000
Averbação de construção com decadência
Quando: tem escritura mas a construção não está registrada na matrícula
Honorários: R$ 4.000 a R$ 7.000
Engenheiro + cartório: R$ 1.500 a R$ 3.500
INSS: R$ 0 (zerado pela decadência se a obra tem mais de 5 anos)
Prazo: 30-60 dias
Total estimado: R$ 5.500 a R$ 10.500
Inventário extrajudicial
Quando: alguém morreu e o imóvel ficou no nome do falecido
Honorários: R$ 5.000 a R$ 15.000
Cartório: R$ 3.000 a R$ 5.000
ITCMD: 2% a 8% do valor dos bens (varia por estado)
Prazo: 30-60 dias
Total estimado: R$ 8.000 a R$ 30.000
A conta que importa: custo de regularizar vs. custo de não regularizar
Imóvel irregular desvaloriza de 20% a 35%. Vou colocar em números reais.
Um imóvel de R$ 250.000 regularizado vale R$ 250.000. Irregular, vale R$ 162.000 a R$ 200.000 no mercado. Diferença: R$ 50.000 a R$ 88.000.
O custo de regularizar por adjudicação: R$ 8.000 a R$ 15.000 (incluindo ITBI). Retorno sobre o investimento: 400% a 600%. Não existe aplicação financeira no Brasil que dê esse retorno em 60 dias.
Caso real
Luís queria vender um terreno em Piracicaba. Valor de mercado regularizado: R$ 200.000. Corretor disse que sem escritura, conseguiria no máximo R$ 140.000. Custo total da adjudicação: R$ 9.500 (R$ 5.000 honorários + R$ 2.000 cartório + R$ 2.500 de certidões e ITBI proporcional). Lucro líquido da decisão de regularizar: R$ 50.500. Resolvemos em 55 dias.
Não sabe qual procedimento se aplica ao seu caso?
É a pergunta mais comum que eu recebo. A resposta depende de três coisas: se você tem contrato, se alguém faleceu, e se a construção está averbada.
- arrow_forward Tem contrato quitado: adjudicação compulsória.
- arrow_forward Sem contrato, só posse: usucapião extrajudicial.
- arrow_forward Alguém morreu: inventário extrajudicial.
- arrow_forward Construção não registrada: averbação com decadência do INSS.
- arrow_forward Na dúvida: adjudicação ou usucapião — qual o melhor caminho.
Quer saber o custo exato no seu caso?
Me manda os dados do imóvel que eu calculo na hora.
chatChamar no WhatsAppPerguntas frequentes
Quanto custa regularizar um imóvel sem escritura?expand_more
De R$ 5.000 a R$ 15.000 na adjudicação ou usucapião. De R$ 8.000 a R$ 30.000 no inventário. Depende do procedimento e do valor do imóvel.
Compensa regularizar ou vendo irregular?expand_more
Quase sempre compensa. Imóvel irregular desvaloriza 20% a 35%. Num imóvel de R$ 300.000, você perde R$ 60.000 a R$ 100.000. O custo de regularização é uma fração disso.
Dá pra parcelar?expand_more
Honorários do advogado sim. ITBI e ITCMD dependem das regras locais — alguns municípios e estados aceitam parcelamento. Emolumentos do cartório são à vista.
Quer o custo exato? Me chama no WhatsApp.
Filippe Libardi Neves · OAB/SP 399.324