Publicado em 6 de julho de 2026 · Filippe Libardi Neves, OAB/SP 399.324

Pai pode doar imóvel para filho em vida? Pode, mas tem regra que ninguém conta

Você quer passar o imóvel pro seu filho agora, em vida, sem esperar o inventário. É uma decisão comum. E, sendo direto: dá pra fazer. Mas essa doação carrega uma consequência que quase ninguém conta antes de assinar a escritura.

Sim, um pai pode doar um imóvel para o filho em vida. A lei permite doação entre ascendente e descendente sem exigir autorização judicial ou consentimento dos outros herdeiros no momento do ato.

O que poucos sabem é que essa doação não é definitiva. Ela conta como adiantamento da herança. No inventário, depois que o pai morrer, o valor doado volta pra conta através da colação, e existe um limite: a doação não pode ultrapassar a parte do patrimônio que o pai poderia dispor livremente, sob risco de invadir a legítima dos outros herdeiros.

Por que a doação conta como adiantamento da herança

A lógica por trás disso é simples: herança é uma divisão entre os filhos, e a lei não quer que um deles saia na frente só porque o pai resolveu ajudar primeiro. Por isso, toda doação de pai pra filho entra automaticamente na conta do inventário como se fosse um adiantamento.

Na prática, funciona assim: quando o pai morre, o filho que recebeu o imóvel em vida precisa declarar esse valor no inventário. Essa etapa é a colação. O valor do imóvel, calculado na época da doação e atualizado, entra na soma total da herança antes de dividir entre todos.

Já vi caso de família em que um filho recebeu um apartamento em vida e, anos depois, no inventário, teve que abrir mão de parte de outros bens pra compensar os irmãos, porque o valor do imóvel doado tinha que ser descontado da parte dele. Ninguém tinha calculado isso na hora da doação.

Quanto do patrimônio pode ir pro filho

A doação de pai pra filho não consome, por si só, a parte disponível do patrimônio. Ela é um adiantamento da legítima do próprio filho, um valor que entra na conta dele e é descontado depois, no inventário, através da colação.

O limite existe pra evitar que uma doação grande demais tire dos outros herdeiros o que é deles por direito. Se ultrapassar esse limite, vira doação inoficiosa e pode ser reduzida judicialmente.

A doação só sai de fato da parte disponível do pai se ele dispensar expressamente a colação na própria escritura. Nesse caso, o valor doado não volta pra conta do inventário, e o filho fica com ele livre, desde que não invada a legítima dos outros herdeiros.

Passo a passo prático da doação de imóvel

Doar um imóvel pra filho segue um rito formal. Não é assinar um papel e pronto.

• Escritura pública: obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos. Contrato particular não transfere a propriedade.
• ITCMD: a doação paga o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor venal (valor de mercado, nunca inferior ao IPTU do imóvel) [validar: alíquota vigente 2026 e eventual impacto da EC 132/2023]. Essa alíquota de 4% vale hoje. A Reforma Tributária (EC 132/2023) vai obrigar São Paulo a adotar alíquotas progressivas, que podem chegar a 8%. A mudança ainda depende de lei estadual e não está valendo, mas é motivo pra planejar agora. Quando a doação vem com reserva de usufruto, o ITCMD não é pago de uma vez só: 2/3 incidem sobre a nua-propriedade no momento da doação, e o 1/3 restante só é cobrado depois, quando o usufruto se extingue.
• Registro na matrícula: depois da escritura, o imóvel precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis em nome do filho.
• Cláusulas de proteção: é possível incluir usufruto vitalício (o pai continua morando ou recebendo os frutos do imóvel), inalienabilidade (o filho não pode vender o imóvel), incomunicabilidade (o imóvel não entra em partilha se o filho se divorciar) e impenhorabilidade (o imóvel fica protegido de dívidas e execuções contra o filho).

Na maioria dos casos que atendemos, o pai opta pelo usufruto. Doa a propriedade, mas mantém o direito de uso enquanto viver.

O que acontece com os outros filhos depois

Quando o pai morre, a doação não desaparece do radar. Ela volta pra discussão no inventário.

Os outros filhos têm direito de exigir a colação: o valor doado é somado ao patrimônio total antes da divisão, e a parte final do filho que recebeu em vida é descontada nesse valor.

Existe uma saída: o pai pode dispensar expressamente o filho da colação, desde que a doação saia da parte disponível dele, não da legítima. Essa dispensa precisa constar na própria escritura de doação ou em testamento. Um acordo verbal entre pai e filho não vale.

Se a doação ultrapassar o limite da parte disponível, os herdeiros prejudicados podem contestar por doação inoficiosa, mas o cálculo desse limite é assunto do artigo sobre legítima e parte disponível, não deste.

Perguntas frequentes

Filippe Libardi Neves

OAB/SP 399.324 · Advogado especializado em regularização de imóveis e planejamento sucessório. Fundador da Libardi Neves Advocacia Imobiliária, em Piracicaba/SP. Atendimento 100% remoto em todo o Brasil.