Publicado em 21 de maio de 2026 · Filippe Libardi Neves, OAB/SP 399.324

Quanto custa fazer usucapião em São Paulo — no cartório e no judicial

O custo de uma usucapião em SP depende da via (cartório ou justiça), do valor venal do imóvel e da documentação disponível. Neste artigo, abro cada componente de custo — ata notarial, planta, emolumentos, honorários — pra você saber o que está pagando antes de contratar.

O custo total de uma usucapião extrajudicial em São Paulo parte de cerca de R$ 8.000 pra imóveis de baixo valor venal, mas na maioria dos casos urbanos fica entre R$ 15.000 e R$ 30.000 — somando ata notarial, planta, emolumentos do cartório e honorários do advogado. Na via judicial, o valor pode ser parecido ou até maior, com a diferença de que o processo demora anos em vez de meses.

Esses números são uma faixa. O que define onde o seu caso cai dentro dela são o valor do imóvel, a complexidade da documentação e a cidade onde o cartório está. Vou abrir cada componente pra você entender o que está pagando.

Os custos da usucapião extrajudicial (cartório)

A usucapião extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis, tem custos regulados por tabela estadual em SP. Os componentes são:

Ata notarial

É o primeiro passo. O tabelião de notas lavra uma ata descrevendo a situação da posse — há quanto tempo, em que condições, se houve oposição. Essa ata é obrigatória (art. 216-A da Lei 6.015/73).

O custo depende do valor do imóvel. Em SP, os emolumentos do tabelionato de notas seguem a tabela estadual, que usa faixas baseadas na UFESP (R$ 38,42 em 2026). Pra imóveis urbanos de valor médio, a ata notarial costuma ficar entre R$ 1.500 e R$ 4.000.

Planta e memorial descritivo

Documento técnico elaborado por engenheiro ou topógrafo. Descreve o imóvel com medidas, confrontações e localização. É obrigatório na usucapião extrajudicial.

Esse custo não é tabelado — depende do profissional contratado e da complexidade do imóvel. Pra um lote urbano simples, espere algo entre R$ 2.000 e R$ 5.000. Imóvel rural ou com divisas irregulares sai mais caro.

Emolumentos do cartório de registro de imóveis

Quando a usucapião é deferida, o registrador abre matrícula nova (ou registra na existente) em nome do usucapiente. Os emolumentos desse registro são calculados sobre o valor venal do imóvel, conforme a tabela do Registro de Imóveis de SP.

A estrutura de cobrança da usucapião extrajudicial no RI em SP equivale a 200% do valor de registro regular: 50% no processamento inicial, 50% no deferimento e 100% na aquisição. Pra um imóvel com valor venal de R$ 200.000, os emolumentos do RI ficam em torno de R$ 4.700. Pra R$ 400.000, cerca de R$ 6.600. Estimativa com base na tabela ARISP 2026 (ISSQN 2%). Municípios com ISSQN 5% (como Piracicaba e a capital) terão valores cerca de 3% maiores.

Além do registro, notificações de confrontantes, editais e buscas são cobrados como atos autônomos pelo cartório (Provimento CNJ 149/2023, art. 423, parágrafo único). Dependendo do número de confrontantes e da necessidade de edital, esse pacote pode somar R$ 1.500 a R$ 4.000.

Certidões

A usucapião extrajudicial exige um pacote de certidões: matrícula atualizada, certidões negativas de débitos (municipal, estadual, federal), certidão do distribuidor cível e outras. Cada uma tem custo individual pequeno, mas somadas ficam na faixa de R$ 500 a R$ 1.500.

Honorários do advogado

A representação por advogado ou defensor público é obrigatória na usucapião extrajudicial (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/73; Provimento CNJ 149/2023, art. 401). Os honorários são negociados livremente entre cliente e advogado.

A tabela de referência da OAB/SP sugere honorários mínimos, mas na prática os valores variam conforme a complexidade do caso, o valor do imóvel e a região. Pra uma usucapião extrajudicial urbana de complexidade média, os honorários costumam ficar entre R$ 5.000 e R$ 15.000.

ITBI — não incide, mas algumas prefeituras cobram

Usucapião é aquisição originária de propriedade. Não é transmissão — é uma categoria jurídica diferente. O ITBI incide sobre transmissão (aquisição derivada), não sobre usucapião. O Provimento CNJ 149/2023 (art. 421) é explícito: o registrador não pode exigir comprovante de pagamento de ITBI pra registrar usucapião.

Na prática, porém, algumas prefeituras cobram. Piracicaba/SP, por exemplo, exige guia de ITBI mesmo em usucapião — uma cobrança sem base legal que se sustenta porque a maioria dos contribuintes paga sem questionar. Se isso acontecer no seu caso, existe fundamento normativo pra impugnar administrativamente e, se necessário, judicialmente.

Não conte ITBI no orçamento como custo certo. Mas saiba que pode aparecer — e que não é obrigatório aceitar.

Os custos da usucapião judicial

Se a via extrajudicial não for possível (por falta de algum requisito, impugnação fundamentada, ou impossibilidade de localizar confrontantes), o caminho é a ação judicial de usucapião. Os custos mudam:

Custas judiciais

Pra dar entrada na ação de usucapião em SP, o autor paga custas iniciais calculadas sobre o valor da causa (que geralmente é o valor venal do imóvel). Em SP, as custas iniciais são de aproximadamente 1% do valor da causa. Pra um imóvel de R$ 200.000, já são cerca de R$ 2.000. Pra imóveis de maior valor, podem chegar a R$ 5.000 ou mais.

Honorários do advogado

Na via judicial, os honorários tendem a ser maiores. O processo é mais longo, exige petições, acompanhamento de audiências, eventual perícia. Os valores costumam partir de R$ 8.000 e podem ultrapassar R$ 20.000 em casos complexos.

Perícia judicial

Se o juiz determinar perícia (vistoria do imóvel), o custo do perito fica por conta do autor. Valores variam, mas ficam entre R$ 3.000 e R$ 8.000.

Publicações e diligências

Editais de citação (quando não se encontra o proprietário), intimações, certidões. Custos menores, mas que somam R$ 500 a R$ 2.000 ao longo do processo.

O custo oculto: tempo

A usucapião judicial pode levar de 2 a 5 anos em SP, dependendo da vara e da complexidade. Isso significa que, além do custo financeiro, o imóvel fica irregular durante todo o processo. Se você precisa vender, financiar ou usar o imóvel como garantia, esse tempo parado tem custo real.

A usucapião extrajudicial, quando viável, costuma ser concluída em 3 a 8 meses.

Comparação: extrajudicial vs judicial

Pra um imóvel urbano de valor médio (R$ 200.000 a R$ 400.000) em SP:

Estimativa base tabela ARISP 2026 com ISSQN 2%. Municípios com ISSQN 5% (como Piracicaba e a capital de SP) terão emolumentos cerca de 3% maiores. Imóveis em apartamento ou loteamento regular podem dispensar planta e memorial, reduzindo o custo da extrajudicial em R$ 2.000 a R$ 5.000.

Os valores são estimativas baseadas em casos típicos em SP. O custo real depende do valor venal do imóvel, da documentação e do profissional contratado.

O que faz o custo subir (ou descer)

Sobe quando:

• O imóvel tem valor venal alto (emolumentos são proporcionais)
• Existem confrontantes que não concordam ou não são localizados
• A documentação do imóvel é precária (mais diligências, mais certidões)
• O imóvel é rural ou tem divisas irregulares (planta mais cara)
• Há impugnação no cartório que exige defesa técnica

Desce quando:

• O imóvel é urbano, com divisas regulares e matrícula existente
• Todos os confrontantes concordam e assinam
• A documentação de posse é consistente (IPTU, contas, reformas documentadas)
• O valor venal é baixo (emolumentos menores)
• O imóvel é apartamento ou casa em loteamento/condomínio regularmente instituído — nesses casos, não é preciso contratar planta e memorial descritivo, basta referenciar a descrição da matrícula (Provimento CNJ 149/2023, art. 401, §5º). Isso elimina R$ 2.000 a R$ 5.000 do orçamento

Quando o inventário sai mais barato que a usucapião

Se o imóvel está no nome de um falecido e você é herdeiro, a usucapião pode não ser o caminho mais econômico. O inventário extrajudicial costuma sair mais barato e mais rápido quando os herdeiros concordam.

Comparação rápida: um inventário extrajudicial de imóvel único na mesma faixa de valor (R$ 200.000 a R$ 400.000) costuma custar entre R$ 15.000 e R$ 30.000, sendo o ITCMD (4% em SP) o maior componente. O total varia direto com o valor do imóvel. E pode ser concluído em semanas.

A usucapião entre herdeiros é possível, mas exige 15 anos de posse exclusiva e os requisitos são rígidos. Se o prazo não bateu ou se os outros herdeiros concordam, o inventário quase sempre compensa mais.

Se quiser comparar os custos com mais detalhe, escrevi sobre quanto custa um inventário extrajudicial e tem também a calculadora de inventário pra simular o valor do seu caso.

Usucapião gratuita — existe?

Existe previsão legal. Se o requerente comprovar insuficiência de recursos (hipossuficiência), pode pedir gratuidade dos emolumentos cartorários. O pedido deve ser feito já no início do procedimento, no tabelionato de notas.

Na prática, a gratuidade cobre os emolumentos do cartório — não cobre honorários do advogado nem o custo da planta e memorial descritivo. Quem tem direito à gratuidade de emolumentos e não pode pagar advogado pode ser representado pela Defensoria Pública, que atua sem custo. Núcleos de prática jurídica de universidades também são uma alternativa.

Se você mora há décadas sem escritura e quer entender qual caminho faz sentido — usucapião, adjudicação compulsória ou inventário —, a análise começa pela documentação disponível e pelo histórico de posse. Cada via tem custo e prazo diferentes, e a diferença entre adjudicação e usucapião nem sempre é óbvia. Entender isso antes de escolher evita retrabalho e custo dobrado. Se quiser uma orientação mais detalhada sobre como regularizar, escrevi sobre como passar posse pra escritura.

Perguntas frequentes

Filippe Libardi Neves

OAB/SP 399.324 · Advogado especializado em regularização de imóveis. Fundador da Libardi Neves Advocacia Imobiliária, em Piracicaba/SP. Atendimento 100% remoto em todo o Brasil.