Como averbar casa construída há muito tempo

A casa foi construída há 15, 20, 30 anos. Na matrícula do cartório, o que consta é só o terreno. A construção — que pode valer 3 vezes mais que o lote — simplesmente não existe no papel.

Isso é mais comum do que parece. Milhões de imóveis no Brasil têm construções não averbadas. A maioria foi construída por pedreiros, sem engenheiro, sem projeto aprovado, sem habite-se. Na época, ninguém se preocupou com a papelada.

O problema aparece quando chega a hora de vender, financiar ou inventariar.

O passo a passo da averbação

O procedimento tem quatro etapas. Nenhuma delas exige processo judicial.

1. Contratar um engenheiro ou arquiteto. O profissional visita o imóvel, mede a construção e elabora a planta "as built" — o projeto da construção como ela está hoje. Emite a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Custo: entre R$ 1.500 e R$ 4.000.

Se o projeto original se perdeu — e na maioria dos casos se perdeu — o "as built" substitui. O engenheiro desenha a construção existente.

2. Obter o habite-se na prefeitura. Com a planta em mãos, o engenheiro ou o advogado protocola o pedido de habite-se (ou Certificado de Conclusão de Obra) na prefeitura. A prefeitura analisa se a construção respeita o zoneamento, os recuos e a taxa de ocupação. Prazo: 15 a 45 dias.

Algumas prefeituras têm programas de regularização com taxas reduzidas pra construções antigas. Vale verificar.

3. Obter a CND do INSS. A Receita Federal exige a comprovação de recolhimento do INSS sobre a mão de obra da construção. Aqui vem a boa notícia pra quem tem construção antiga: a contribuição prescreve em 5 anos.

Se a obra foi concluída há mais de 5 anos, a CND sai negativa automaticamente. Sem pagamento. Esse detalhe pode economizar milhares de reais.

4. Registrar no cartório de imóveis. Com habite-se e CND em mãos, o advogado protocola o requerimento de averbação no cartório de registro de imóveis. O registrador analisa e, se tudo estiver em ordem, averba a construção na matrícula. Prazo: 15 a 30 dias.

Depois da averbação, a matrícula passa a descrever não só o terreno, mas também a construção — com metragem, número de cômodos e padrão.

A questão do INSS (decadência de 5 anos)

Esse ponto merece destaque porque é o que mais assusta — e, paradoxalmente, o que mais beneficia quem tem construção antiga.

A Receita Federal calcula o INSS da obra com base na metragem e no padrão construtivo. Pra uma casa de 150m² em padrão médio, o valor pode passar de R$ 15.000. É um custo que trava muita gente.

Mas o artigo 150, § 4º do Código Tributário Nacional estabelece que o direito de constituir crédito tributário prescreve em 5 anos. Se a obra foi concluída há mais de 5 anos e o INSS nunca foi constituído, o crédito está prescrito.

Na prática: você pede a CND no portal e-CAC da Receita Federal, informa a data de conclusão (comprovada por contas de luz, água, IPTU com área construída, fotos datadas) e a certidão sai negativa.

Essa economia pode representar de R$ 5.000 a R$ 20.000, dependendo da metragem.

Situações que complicam

Construção que avança sobre o recuo obrigatório. Se a casa foi construída muito próxima da divisa do terreno ou do alinhamento da rua, o habite-se pode ser negado. A solução depende da legislação municipal — algumas prefeituras flexibilizam pra construções anteriores à lei de zoneamento vigente.

Área construída acima do permitido. Se o terreno tem taxa de ocupação máxima de 60% e a construção ocupa 80%, o habite-se pode travar. Novamente, programas de regularização municipais podem resolver.

Imóvel em área de proteção ambiental. Construções em APP (Área de Preservação Permanente) têm um caminho mais complexo que envolve órgãos ambientais estaduais.

Perguntas frequentes

Tem prazo pra averbar?

Não. A averbação pode ser feita a qualquer momento, mesmo décadas depois da construção.

Posso averbar sem o projeto original?

Sim. O engenheiro faz o levantamento "as built" da construção existente.

Averbação e habite-se são a mesma coisa?

Não. O habite-se é emitido pela prefeitura e atesta que a obra está concluída e regular. A averbação é feita no cartório de registro de imóveis e registra a construção na matrícula. Um é pré-requisito do outro.

O vizinho pode impedir a averbação?

Não. A averbação é um ato administrativo entre o proprietário, a prefeitura e o cartório. O vizinho não é parte do processo.