Como averbar construção no registro de imóvel

A casa existe. Todo mundo vê. Mas no cartório, o terreno está vazio. Se a construção nunca foi averbada na matrícula do imóvel, ela não existe juridicamente.

Isso significa que você não consegue vender a casa — só o terreno. Não consegue financiar. Não consegue dar em garantia. E se precisar fazer inventário, a construção fica de fora, gerando um patrimônio invisível que vai dar problema pros herdeiros.

O que é averbação de construção

Averbar é informar ao cartório de registro de imóveis que existe uma construção sobre aquele terreno. A obrigação está no art. 167, II, item 4, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), que exige averbação de construções, reconstruções, demolições e alterações. Após a averbação, a matrícula passa a descrever não só o lote, mas também a edificação — metragem, número de cômodos, tipo de construção.

A partir daí, a casa passa a existir no mundo jurídico. Pode ser incluída em avaliações, financiamentos, inventários e escrituras.

O que você precisa

Habite-se (ou alvará de conclusão). É o documento da prefeitura que atesta que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado. Se a casa foi construída sem projeto, será necessário regularizar na prefeitura primeiro — o que envolve aprovar um projeto de regularização.

CND do INSS (Certidão Negativa de Débitos). A Receita Federal cobra contribuição previdenciária sobre obras de construção civil. Pra averbar, o cartório exige essa certidão. A boa notícia: se a obra foi concluída há mais de 5 anos, essa cobrança prescreveu.

Certidão de matrícula atualizada. O terreno precisa estar regularizado e com matrícula em ordem no cartório de registro.

ART ou RRT. Anotação de Responsabilidade Técnica (engenheiro) ou Registro de Responsabilidade Técnica (arquiteto) pelo projeto de regularização, quando necessário.

Passo a passo

1. Verifique o habite-se. Vá à prefeitura e consulte se a construção tem habite-se. Se não tem, peça orientação sobre o processo de regularização. Muitos municípios têm programas simplificados pra casas antigas.

2. Obtenha a CND do INSS. Acesse o site da Receita Federal ou procure um contador. Se a obra tem mais de 5 anos, peça a certidão com base na decadência — artigo 150, §4º do CTN. Se a Receita resistir, um advogado resolve administrativamente ou judicialmente.

3. Reúna a documentação. Habite-se, CND, matrícula atualizada, ART/RRT e requerimento de averbação.

4. Protocole no cartório. Leve tudo ao cartório de registro de imóveis competente. O registrador analisa, qualifica e, se tudo estiver correto, averba a construção na matrícula.

Quanto custa

O custo total depende de três fatores: se tem habite-se, se o INSS decaiu e o valor do imóvel (que impacta as custas de cartório).

Cenário mais simples — casa antiga com habite-se e INSS decaído: R$ 3.000 a R$ 5.000 no total.

Cenário mais complexo — sem habite-se, precisa regularizar na prefeitura, contratar engenheiro e aprovar projeto: R$ 6.000 a R$ 12.000.

A variável mais pesada costuma ser o INSS. Se a obra é recente (menos de 5 anos), a contribuição pode chegar a milhares de reais dependendo da metragem.

O truque do INSS de obra antiga

Essa é a parte que a maioria não sabe. O INSS sobre construção civil é um tributo sujeito a decadência de 5 anos, contados da conclusão da obra. Passou o prazo, a Receita não pode mais cobrar.

Na prática, se a casa foi construída há 10, 15, 20 anos — o INSS já prescreveu faz tempo. Basta requerer a CND com base na decadência. A Receita emite sem cobrar.

Alguns cartórios ainda resistem a aceitar a CND por decadência. Nesse caso, um requerimento fundamentado do advogado resolve. Se o cartório insistir, existe a via administrativa pela corregedoria.

Perguntas frequentes