Publicado em 21 de maio de 2026 · Filippe Libardi Neves, OAB/SP 399.324

Requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial: o que você precisa ter pra resolver no cartório

Pra fazer adjudicação compulsória no cartório, você precisa de três coisas: contrato que comprove o negócio, prova de que pagou, e prova de que o vendedor não cumpriu a parte dele. Neste artigo, listo cada requisito e cada documento, separando o que é obrigatório por lei do que costuma causar nota devolutiva.

Pra fazer adjudicação compulsória no cartório, você precisa de três coisas: contrato que comprove o negócio, prova de que pagou, e prova de que o vendedor não cumpriu a parte dele. Se tiver isso, o cartório resolve em meses — sem processo judicial. Pra uma visão geral do procedimento, escrevi o guia completo sobre adjudicação compulsória.

Vou listar cada requisito e cada documento, separando o que é obrigatório por lei do que é prática de cartório, e o que costuma causar nota devolutiva (a famosa "devolução" do cartório pedindo complementação).

Os 5 requisitos legais

Esses são inegociáveis. Sem qualquer um deles, o cartório devolve.

1. Contrato válido

Pode ser promessa de compra e venda, cessão de direitos, promessa de cessão, ou qualquer negócio jurídico que implique obrigação de transferir o imóvel. Pode ser instrumento particular — não precisa ser escritura pública.

Não precisa estar registrado no cartório de imóveis. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."

Contrato de gaveta serve? Serve. Desde que identifique as partes, descreva o imóvel e comprove as condições do negócio. Quanto mais completo, melhor — contrato vago ou sem identificação clara do imóvel pode gerar nota devolutiva.

O que NÃO serve: acordo verbal sem nenhum documento. A adjudicação exige prova documental do negócio. Se não tem nenhum papel, o caminho é usucapião (que exige tempo de posse, não contrato). Explico a diferença entre adjudicação e usucapião em outro artigo.

2. Quitação comprovada

O comprador precisa provar que pagou tudo que devia. Recibos, comprovantes de transferência bancária, depósitos, declaração do vendedor reconhecendo o pagamento. Se pagou em parcelas, o conjunto de comprovantes precisa cobrir o valor total.

Pagamento em dinheiro sem recibo é o cenário mais difícil. Se não tem comprovante nenhum, a prova fica frágil. A ata notarial pode ajudar (testemunhas, declarações), mas o cartório pode considerar insuficiente.

Se o contrato ainda tem parcelas em aberto, a adjudicação não cabe — o vendedor tem direito de reter a escritura até a quitação total (exceção do contrato não cumprido).

3. Inadimplemento do vendedor

O vendedor precisa ter falhado em cumprir a obrigação de escriturar. A prova padrão é a notificação extrajudicial: o comprador notifica o vendedor pra comparecer e outorgar a escritura, dando prazo de 15 dias. Se o vendedor não responde ou não comparece, o inadimplemento está caracterizado (art. 216-B, §1º, II, LRP).

Essa notificação pode ser feita pelo próprio cartório de registro de imóveis no início do procedimento. Não precisa ser feita antes — o RI notifica como parte do processo.

Se o vendedor sumiu ou não quer assinar, o cartório notifica por edital. Se o vendedor faleceu, notifica os herdeiros.

4. Ata notarial

Documento obrigatório (art. 216-B, §1º, III, LRP). Lavrada pelo tabelião de notas, deve conter:

• Identificação do imóvel (matrícula, inscrição, endereço)
• Qualificação do comprador (ou seus sucessores)
• Prova do pagamento do preço
• Caracterização do inadimplemento do vendedor

A ata não é formalidade — é a peça que narra a situação pro cartório de registro de imóveis. Ata malfeita ou incompleta é causa frequente de nota devolutiva.

5. Ausência de cláusula de arrependimento exercitável

Se o contrato permite que qualquer das partes desista do negócio, a adjudicação extrajudicial não cabe como regra (art. 440-B, Provimento CNJ 149/2023).

Duas exceções importantes: imóvel em loteamento (parcelamento do solo urbano) e imóvel de incorporação imobiliária com prazo de carência já decorrido. Nesses casos, mesmo com cláusula de arrependimento, a adjudicação pode prosseguir (art. 440-B, parágrafo único). Muitos contratos de loteamento têm cláusula de arrependimento padrão — e o comprador acha que está bloqueado quando não está.

Os documentos obrigatórios (checklist)

Tudo que o advogado precisa reunir e protocolar no cartório de registro de imóveis:

Do negócio

• Contrato original (promessa, cessão, ou cópia autenticada)
• Comprovantes de pagamento/quitação
• Ata notarial (lavrada pelo tabelião de notas)
• Certidões de inexistência de litígio envolvendo o contrato — do distribuidor cível da comarca do imóvel e do domicílio do comprador (art. 216-B, §1º, IV, LRP). Se forem comarcas diferentes, são duas certidões separadas
• Notificação extrajudicial comprovando o inadimplemento do vendedor (pode ser feita pelo próprio RI)

Do imóvel

• Certidão de matrícula atualizada
• Comprovante de pagamento do ITBI (não precisa no início — o RI notifica pra pagamento em 5 dias úteis após o deferimento, antes do registro — art. 440-AL, Provimento CNJ 149/2023)

Do comprador

• Documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento)
• Procuração pro advogado

Se o vendedor faleceu

• Certidão de óbito
• Identificação dos herdeiros (se houver inventário, basta notificação do inventariante — art. 440-W)

Quando NÃO cabe no cartório (e tem que ir pro judicial)

A via extrajudicial não resolve tudo. Precisa ir pro judicial quando:

• Existe litígio real sobre o contrato (validade, rescisão, inadimplemento do comprador)
• O contrato tem cláusula de arrependimento exercitável (fora das exceções de loteamento/incorporação)
• Não há contrato escrito — só acordo verbal
• Há indisponibilidade sobre o imóvel que não foi cancelada até o deferimento (art. 440-AH, Provimento CNJ 149/2023)

Se a empresa vendedora faliu ou entrou em recuperação judicial, a adjudicação ainda pode prosseguir — desde que o contrato de compra e venda seja anterior ao reconhecimento judicial da falência ou recuperação (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AK). Cenário comum com construtoras e loteadoras que quebraram.

Na via judicial, o juiz tem mais flexibilidade: pode ouvir testemunhas, determinar perícia, resolver contestação. Demora mais (1 a 3 anos), mas aceita complexidade. Pra entender os custos de cada via, escrevi sobre quanto custa a adjudicação compulsória. E pra ter ideia do prazo, tem o artigo sobre quanto tempo demora.

Os erros que mais causam nota devolutiva

Na prática dos cartórios, esses são os problemas que travam:

Ata notarial genérica. Tabelião lavra ata sem detalhar o inadimplemento ou sem identificar o imóvel pela matrícula. O RI devolve.

Quitação não comprovada. Contrato diz R$ 100.000, recibos somam R$ 80.000. Faltou R$ 20.000 de comprovação. Nota devolutiva.

Contrato sem identificação do imóvel. "Casa no bairro X" sem matrícula, sem inscrição, sem metragem. O RI não consegue localizar o imóvel na base. Devolve.

ITBI não pago no prazo. O ITBI não precisa ser pago no início do procedimento. O fluxo é: o RI processa, defere, e então notifica o requerente pra comprovar o pagamento em 5 dias úteis (art. 440-AL). Só depois o RI faz o registro. Se não pagar no prazo, o procedimento é extinto — não devolvido, extinto.

Cadeia de cessões não documentada. Comprou de A, que comprou de B, que comprou de C. Se as cessões intermediárias não estão documentadas, o RI não consegue validar a legitimidade do requerente.

Perguntas frequentes

Filippe Libardi Neves

OAB/SP 399.324 · Advogado especializado em adjudicação compulsória e regularização de imóveis. Fundador da Libardi Neves Advocacia Imobiliária, em Piracicaba/SP. Atendimento 100% remoto em todo o Brasil.