Publicado em 21 de maio de 2026 · Filippe Libardi Neves, OAB/SP 399.324

Adjudicação compulsória: o que é, como funciona no cartório e na Justiça, e quando usar

Pagou o imóvel, cumpriu o contrato, mas o vendedor sumiu, morreu ou se recusa a assinar a escritura? A adjudicação compulsória força essa transferência — com ou sem a colaboração do vendedor. Desde 2022, pode ser feita direto no cartório. Este guia cobre tudo: quando cabe, requisitos, custos, prazo e quando é melhor que usucapião.

Adjudicação compulsória é o procedimento que obriga a transferência de um imóvel pro nome do comprador quando o vendedor não entrega a escritura. Você pagou, cumpriu o contrato, mas o vendedor sumiu, morreu, ou se recusa a assinar. A adjudicação força essa transferência — com ou sem a colaboração do vendedor.

Desde 2022, pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis (via extrajudicial), sem precisar de processo judicial. O fundamento é o art. 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), incluído pela Lei 14.382/2022 e regulamentado pelo Provimento CNJ 149/2023 (arts. 440-A a 440-AM, incluídos pelo Provimento 150/2023).

Quando cabe adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória cabe quando três condições estão presentes:

Existe contrato. Promessa de compra e venda, cessão, promessa de cessão, ou qualquer negócio jurídico que implique obrigação de transferir o imóvel. Sem contrato, não há adjudicação — o caminho seria usucapião.

O comprador cumpriu sua parte. O preço foi pago, as obrigações do contrato foram cumpridas. Se ainda falta pagamento, a adjudicação não cabe — o vendedor tem direito de reter a escritura até a quitação.

O vendedor não cumpriu a dele. Não outorgou a escritura definitiva. Seja porque se recusou, porque desapareceu, porque faleceu, porque a empresa vendedora foi dissolvida, ou porque não fez.

Não precisa de registro do contrato no cartório. A Súmula 239 do STJ é clara: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Contrato de gaveta, promessa particular, recibo com descrição do negócio — tudo serve, desde que comprove o acordo e a quitação.

Quando NÃO cabe

O contrato tem cláusula de arrependimento. Como regra, se o contrato permite que qualquer das partes desista, a adjudicação extrajudicial não prospera (art. 440-B, Provimento CNJ 149/2023). Mas existem duas exceções importantes: quando o imóvel é objeto de parcelamento do solo urbano (loteamento) ou de incorporação imobiliária com prazo de carência já decorrido — nesses casos, mesmo com cláusula de arrependimento, a adjudicação pode prosseguir (art. 440-B, parágrafo único). Muitos contratos de loteamento e incorporação têm cláusula de arrependimento padrão, e o comprador pode achar que está bloqueado quando não está.

Existe litígio sobre o contrato em si. Se as partes discutem a validade do contrato, se houve rescisão, se o preço foi pago corretamente — há litígio. E litígio trava a via extrajudicial. Na judicial, o juiz resolve tudo junto, mas a adjudicação vira mais complexa.

Não existe contrato. Posse sem documento, ocupação sem acordo — isso é caso de usucapião, não de adjudicação. A diferença é fundamental: adjudicação exige contrato; usucapião exige tempo de posse.

O comprador não quitou. Se ainda deve parcelas, o vendedor tem exceção de contrato não cumprido. Primeiro quita, depois adjudica.

Os cenários mais comuns

Na prática, a adjudicação compulsória resolve quatro situações:

O vendedor sumiu ou não quer assinar. Pagou tudo, tem contrato, mas o vendedor desapareceu ou se recusa a ir ao cartório. O cartório notifica o vendedor. Se ele não responde em 15 dias, o silêncio é tratado como concordância e o procedimento segue.

O vendedor morreu. Pagou o imóvel, tem contrato, mas o vendedor faleceu antes de escriturar. A adjudicação é dirigida contra os herdeiros do vendedor, sem necessidade de inventário aberto (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-W). Se os herdeiros são conhecidos, são notificados diretamente. Se não são localizados, notificação por edital.

A construtora ou loteadora não entrega a escritura. Quitou o imóvel na planta, mas a empresa não providencia a escritura. Pode ser lentidão, pode ser irregularidade da incorporação. A adjudicação força a transferência. Funciona inclusive contra empresa em recuperação judicial ou dissolvida.

O banco recusou financiamento por falta de escritura. Quer financiar o imóvel pra quitar ou reformar, mas o banco exige escritura que não existe. A adjudicação regulariza a propriedade e destrava o financiamento.

Como funciona no cartório (extrajudicial)

Desde 2022, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis. O procedimento:

1. Reunião de documentos. Contrato (ou promessa, cessão), comprovantes de pagamento/quitação, ata notarial lavrada por tabelião de notas — contendo identificação do imóvel, qualificação do comprador ou seus sucessores, comprovação do pagamento do preço e caracterização do inadimplemento do vendedor (art. 216-B, §1º, III, LRP) —, certidão de matrícula atualizada, documentos pessoais do requerente, certidões negativas. Se o vendedor faleceu, certidão de óbito.

2. Protocolo no cartório de registro de imóveis. O advogado protocola o requerimento no RI competente (o da circunscrição do imóvel), com toda a documentação.

3. Notificação do vendedor. O cartório notifica o vendedor (ou seus herdeiros) pra se manifestar em 15 dias. Três resultados possíveis: concordância expressa (segue), silêncio (tratado como concordância, segue), ou impugnação.

4. Análise de impugnação (se houver). Se o vendedor impugnar, o registrador avalia. Impugnação injustificada pode ser rejeitada. Impugnação fundamentada pode levar à mediação ou remessa ao judicial.

5. Registro. Se tudo estiver em ordem, o registrador defere a adjudicação e registra o imóvel no nome do comprador. Escritura definitiva.

O procedimento exige advogado ou defensor público.

Como funciona na Justiça (judicial)

Se a via extrajudicial não for possível (litígio, impugnação fundamentada, cláusula contratual complexa), o caminho é a ação judicial de adjudicação compulsória.

O juiz analisa o contrato, verifica se o comprador cumpriu suas obrigações, e profere sentença que substitui a vontade do vendedor — funciona como se o vendedor tivesse assinado a escritura. Com a sentença transitada em julgado, o comprador registra o imóvel.

A via judicial demora mais (1 a 3 anos em média), custa mais (custas judiciais + honorários maiores), mas resolve situações que o cartório não pode: contestação real, cláusula de arrependimento, contratos ambíguos.

Quanto custa

Os custos variam entre extrajudicial e judicial:

Extrajudicial: emolumentos do cartório (tabelados por estado, calculados sobre o valor do imóvel), certidões, ITBI (incide na adjudicação — diferente da usucapião) e honorários do advogado.

Judicial: custas judiciais, honorários do advogado (geralmente maiores que no extrajudicial), certidões e ITBI.

Em SP, enquanto não houver tabela de emolumentos específica pra adjudicação, os cartórios cobram na mesma estrutura da usucapião extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AM): 50% no processamento inicial, 50% no deferimento e 100% no registro — totalizando 200% do valor de registro regular, mais atos autônomos (notificações, buscas, editais).

Quanto tempo demora

Extrajudicial: 2 a 6 meses na maioria dos casos, se a documentação estiver completa e o vendedor não impugnar.

Judicial: 1 a 3 anos, dependendo da vara e da complexidade.

Requisitos

Os requisitos são diferentes da usucapião — mais simples em alguns aspectos, mais rígidos em outros:

Contrato válido. Pode ser particular (não precisa de escritura pública). Pode estar sem registro no cartório (Súmula 239 STJ). Mas precisa existir e ser minimamente identificável: partes, imóvel, preço, condições.

Quitação. Comprovação de que o comprador pagou tudo que devia. Recibos, comprovantes de transferência, declaração do vendedor. Se pagou em dinheiro sem recibo, a prova fica mais difícil.

Ausência de cláusula de arrependimento exercitável. Se o contrato prevê arrependimento, a adjudicação extrajudicial não cabe como regra (art. 216-B, caput, LRP). Exceções: loteamento e incorporação imobiliária com carência decorrida.

Identificação do imóvel. O imóvel precisa ser identificável — matrícula, inscrição imobiliária, ou ao menos descrição que permita localizá-lo.

Dispensa de regularidade fiscal do vendedor. Diferente da escritura de compra e venda voluntária, a adjudicação compulsória extrajudicial não exige comprovação de regularidade fiscal do vendedor (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AI; art. 216-B, §2º, LRP). Vendedor com dívidas na Receita, IPTU atrasado ou débitos federais não trava o procedimento. Essa é uma das maiores vantagens práticas da adjudicação — resolve casos que ficariam emperrados na via normal.

Representação por advogado ou defensor público. Obrigatório em ambas as vias.

Adjudicação vs usucapião: quando usar cada uma

Regra prática: tem contrato quitado? → Adjudicação. Não tem contrato? → Usucapião.

Se o vendedor faleceu e você não tem contrato, a usucapião quando o proprietário faleceu pode ser o caminho.

Adjudicação e contrato de gaveta

Contrato de gaveta — aquele acordo particular, sem escritura pública, sem registro no cartório — serve pra adjudicação compulsória? Serve. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro. O que importa é que o contrato exista e comprove o negócio.

Mas atenção: se o contrato de gaveta não identifica o imóvel com clareza, ou se não comprova a quitação, o cartório pode devolver com nota devolutiva. Quanto mais completo o contrato, melhor.

Trato as nuances em como regularizar contrato de gaveta e contrato de gaveta tem validade.

Extrajudicial vs judicial

Na maioria dos casos sem litígio, a extrajudicial resolve mais rápido e mais barato. O judicial entra quando há contestação real ou complexidade contratual.

Pra atendimento direto com advogado especialista em adjudicação compulsória, atendemos em todo o Brasil de forma remota.

Perguntas frequentes

Filippe Libardi Neves

OAB/SP 399.324 · Advogado especializado em adjudicação compulsória e regularização de imóveis. Fundador da Libardi Neves Advocacia Imobiliária, em Piracicaba/SP. Atendimento 100% remoto em todo o Brasil.